Portugal Portal

Vraag 10 mensen om een goede Portugese makelaar en je krijgt 10 verschillende namen. Dat is niet gek want de meesten hebben niet meer dan een of twee keer in hun leven met een Portugese makelaar van doen. Dus hoe blij of onblij ze ook zijn, eigenlijk zegt hun mening weinig. Goede makelaars zijn er vele, maar hoe kies je de juiste voor jou? Er is een scala van belangrijke zaken om aan te denken. In deze checklijst komen ze allemaal aan de orde. Maar eerst even wat opmerkingen over de Portugese onroerendgoedmarkt en waarin deze verschilt van de Nederlandse.

Verschillen

Er zijn nogal wat verschillen tussen Nederland en Portugal als het aankomt op het kopen of verkopen van een huis. Sommige dingen zijn heel anders, bijvoorbeeld de courtage, de aankoopmakelaar, de rol van de advocaat, de belasting over de winst. Sommige dingen verschillen alleen in nuances, bijvoorbeeld de aankoopbelasting, het proces bij de notaris, de rol van de bank. Maar als je het land niet kent en de taal niet helemaal machtig bent, dan kunnen ook die nuances struikelblokken vormen. Een goede makelaar is je gids, je steun en je toeverlaat.

Courtage en aankoopmakelaar

In Portugal wordt alleen door de verkopende partij courtage betaald en die is rond de 5% plus IVA (btw). De belangrijkste reden dat de courtage een stuk hoger uitpakt dan in Nederland is dat ook de aankoopmakelaar eruit moet worden betaald. Voor de aankopende partij is deze dus gratis. Selecteer daarom heel bewust een aankoopmakelaar als je in Portugal gaat kopen. Heb je die eenmaal gekozen, blijf dan bij die ene, want vergeet niet dat zij of hij alleen betaald krijgt als je daadwerkelijk een koop hebt gesloten.

Geen makelaar?

Je kunt natuurlijk ook zonder makelaar werken. Als koper maakt dat geen verschil, je zou immers toch al niks betalen. Maar als verkoper kun je zo duizenden euro’s besparen. Vraag je echter wel af: hoe gaan potentiële klanten je vinden? Nog geen 1% van de huizen wordt verkocht middels het bord in de tuin. Makelaars voeren hun zoekopdrachten uit op gespecialiseerde webportals, waar particulier te koop staande huizen niet op terechtkomen. Heel veel particuliere verkopers verliezen een half jaar of een jaar om daarna alsnog met een makelaar te gaan werken. Vergeet daarnaast ook niet dat je zonder makelaar al het werk rondom de verkoop zelf moet doen. Maar je kunt het natuurlijk proberen. Als koper moet je vanzelfsprekend altijd een makelaar in de hand nemen, die kost je immers in principe niets.

Sollicitatiegesprek

Een makelaar wordt gedurende een flinke poos heel belangrijk voor je. Met je aankoop of verkoop is immers nogal wat wat geld gemoeid. Je mag het kennismakingsgesprek met een makelaar dus gerust voeren alsof zij of hij komt solliciteren. Een goede makelaar heeft zich daar ook op voorbereid. De meeste makelaars hebben al een presentatie waarin ze uitleggen wie ze zijn en wat ze doen. Vraag of je die presentatie mee naar huis mag nemen, dan kun je ‘m nog eens doorlezen voordat je een overwogen beslissing neemt.

Checklijst makelaar

Niet alle vragen zijn van (evenveel) belang voor de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar. Het wijst zich vanzelf als je de lijst doorloopt. Maar los daarvan is het ook interessant om de andere kant te begrijpen. Ook al ben je op zoek naar een aankoopmakelaar, toch is het goed om te weten hoe de makelaar de verkoop van een pand aanpakt.

1 Heeft zij/hij een vergunning?

Een makelaarskantoor in Portugal moet een “AMI”-vergunning hebben. Dit AMI-nummer zul je op alle publiciteit van het makelaarskantoor tegenkomen. Het is niet verstandig om in zee te gaan met een makelaar of “adviseur” die niet over dat nummer beschikt. Het AMI-nummer is een verklaring van goed gedrag, een makelaar die zich eenmaal misdragen heeft, krijgt er nooit meer eentje. Ook garandeert het dat de makelaar een aansprakelijkheidsverzekering heeft. Er zijn allerlei beroepsverenigingen van makelaars, maar het enige wat echt telt is dat AMI-nummer.

2 Heeft zij/hij ervaring en/of een relevante opleiding?

Makelaar is een vrij beroep. Er is niemand die controleert of een makelaar wel een relevante opleiding heeft. Vraag dus welke studie en cursussen je beoogde makelaar heeft gedaan en vraag ook hoeveel ervaring zij/hij heeft. Durf gerust door te vragen, makelaars die al honderden transacties hebben begeleid, zijn daar trots op en zullen het je graag vertellen. Makelaars die eromheen draaien zijn waarschijnlijk minder ervaren of zien de makelaardij als een bijbaantje.

3 Welke publiciteit verzorgt zij/hij?

Iedere makelaar zal een bord op je deur hangen en zal een eigen website hebben. Maar er zijn ook makelaars die huizen adverteren tot in het buitenland aan toe, op gespecialiseerde en soms dure websites. Er zijn makelaars die actief adverteren op social media of die een pamflet (een “flyer”) van je huis maken en dat in geselecteerde regio’s ronddelen. Natuurlijk gaat daar geld in zitten en dat is waarom makelaars vaak exclusiviteit van je vragen. Ze doen immers nogal een investering. Maar uiteindelijk heb je daar meer aan dan je huis op tien verschillende straathoeken in een steeds ander makelaarskantoor hebben hangen. En dat terwijl geen van die tien makelaars zich waarschijnlijk echt om jouw huis bekommert. Vraag dus welke publiciteit zij/hij gaat doen en overweeg om op basis daarvan die exclusiviteit te geven.

4 Werkt zij/hij met andere makelaars samen?

In Portugal bestaat geen “Funda”, geen overheersende website waar vrijwel de gehele onroerendgoedmarkt zich afspeelt. De grote landelijke makelaarskantoren zijn in werkelijkheid een aaneenschakeling van kleine zelfstandige ondernemingen. Je moet dus altijd een makelaar nemen die ook samenwerkt met makelaars van andere kantoren. Een makelaar die niet wil delen, is altijd negatief voor jou als klant, hoe mooi ze het je ook vertellen. Vraag dus hoe zij/hij de samenwerking met andere makelaars vormgeeft.

5 Welke diensten verzorgt zij/hij?

De ene makelaar vult de makelaarsrol veel ruimer in dan de andere. Er zijn zelfs makelaars die je helpen met het verkrijgen van een Portugees fiscaal nummer en met het omzetten van de nutscontracten (water en elektra). Of die met je meegaan naar de bank en zorgen voor formaliteiten zoals de aankoopbelasting. Ze hebben daar ervaring in en dat is voor jou een zorg minder. De beruchte Portugese bureaucratie valt namelijk best mee als je de taal spreekt en weet hoe de hazen lopen. Vraag dus je beoogde makelaar wat zij/hij allemaal doet, van begin tot einde.

6 Werkt zij/hij met een advocaat?

Mede door de beperktere rol van de notaris, wordt in Portugal vaak een advocaat ingeschakeld bij de aan- of verkoop van een huis. Deze controleert een aantal juridische aspecten en maakt het koopcontract op. Veel makelaars voeren zelf een aantal van die controles uit en hebben zelfs een “huis”-advocaat. De basiswerkzaamheden zitten dan in de courtage en dat scheelt zowel tijd als geld. Bij complexere situaties kun je nog steeds zelf een advocaat inschakelen, maar als een begin is de advocaat van de makelaar een prima optie en vaak heb je niet meer nodig.

Makelaars gebruiken professionele webportals die al het aanbod verzamelen, sorteren en indexeren. Dat doen die portals met webcrawlers, virtuele zoekrobots die de makelaarswebsites afstruinen. Met deze webportals kan de makelaar snel en efficiënt een goede selectie voor haar/zijn klant maken en natuurlijk zien welke makelaars een pand aanbieden. De goedkoopste portal kost circa € 1000 per jaar en laat alleen professionele makelaars toe.

7 Spreekt zij/hij Nederlands?

Ook al spreek je best goed Engels of misschien zelfs al een paar woorden Portugees, het kopen of verkopen van een huis is een belangrijke aangelegenheid. Je mag er gerust voor uitkomen dat je het liefst met een makelaar werkt die jouw taal spreekt en ook jouw vragen begrijpt. Iemand die de Nederlandse situatie kent, begrijpt immers ook waar de verschillen zitten met Portugal en zal je uiteindelijk het beste kunnen helpen.

8 Spreekt zij/hij Portugees?

Onderschat niet het belang van de lokale taal! Een makelaar moet je immers feilloos kunnen helpen bij onderhandelingen, bij de notaris (denk aan de vertaling!), bij de bank, bij overheidsinstanties en ga zo maar door. Maar hoe stel je vast of jouw kandidaat-makelaar wel echt goed Portugees spreekt? Om te beginnen: vraag het gewoon! Vraag ook hoe zij/hij Portugees heeft geleerd, probeer het verhaal te begrijpen. Als je niet goed kunt vaststellen of het verhaal klopt, overweeg dan een Portugese makelaar te nemen die ook Nederlands spreekt. Dan zit je veilig.

9 Is zij/hij “recht voor z’n raap”?

Een huis kopen of verkopen is een grote en belangrijke beslissing. Je zoekt dus een makelaar die durft het niet altijd met je eens te zijn. Maar hoe weet je nu of iemand eerlijk is en direct durft te zijn? Vraag gewoon of zij/hij het wel eens met een klant oneens is en vraag een voorbeeld. Luister of zij/hij die vraag zonder gêne beantwoordt en geniet van de wellicht smeuïge anekdote. En vraag naar referenties.

10 Krijg je straks een factuur als je betaalt?

Dit lijkt een gekke vraag maar toch is het goed om hem te stellen. Nog steeds zijn er bemiddelaars en makelaars die je geen factuur verstrekken voor het vele geld dat je ze betaalt. Dat is niet alleen illegaal, het is ook nadelig voor je. De makelaarskosten zijn namelijk aftrekbaar bij de berekening van eventuele meerwaardebelasting. En de IVA op de factuur geeft je een belastingvoordeel bij je aangifte IRS (Portugese inkomstenbelasting). Vraag dus of je een factuur krijgt die op jouw fiscale nummer is gesteld.

11 Is er een waarnemer beschikbaar?

De persoon van de makelaar is belangrijker dan het kantoor. Maar ook je makelaar kan een keer ziek worden of op vakantie zijn. Dan is een goede achtervang belangrijk. Kijk dus naar de omvang van het kantoor waar je beoogde makelaar werkt. Bedenk daarbij dat de grote landelijke makelaars allemaal lokaal georganiseerd zijn. Zelfs tussen kantoren van hetzelfde merk wordt er maar beperkt samengewerkt. Je makelaar werkt dus idealiter voor een kantoor met enige lokale omvang. Eenpitters (geheel zelfstandig werkende makelaars) brengen het risico mee dat alle activiteit stopt als de makelaar even uit beeld is. Vraag dus wie de zaken waarneemt bij een calamiteit.

12 Gaat zij/hij mee naar de notaris?

In Portugal kan de makelaar meegaan naar de notaris voor de notariële akte. Dat is gemakkelijk en handig voor de vertaling (een vertaler is zelfs vereist als je onvoldoende Portugees spreekt). De notariële akte is altijd in het Portugees. Makelaars hebben vaak een voorkeursnotaris waar ze mee kunnen lezen en schrijven en dat bespoedigt het proces.

Als je deze 12 vragen afwerkt dan maken de antwoorden én de manier waarop ze worden gegeven je keuze waarschijnlijk eenvoudig. Twijfel je, zoek dan nog even door. Als je een auto kiest dan beoordeel je immers ook diverse modellen. Dus ga bij de keuze van je makelaar ook niet over één nacht ijs. Een goede makelaar kan je veel geld en gedoe besparen.

Dit artikel is tot stand gekomen met medewerking van Paula Andrade, makelaar in Albufeira.